Investment Ghost

부동산에 대한 이야기와 뉴스가 정말 많은 때인 것 같다. '23년에 접어들자 1~3월까지 급매물이 소진되면서 거래량이 늘어나는 모습을 보이더니 이제 다시 거래량이 늘고 부동산 가격이 다시 오르는 것 아니냐는 말들도 쏟아져 나오고 있다. 오늘은 KB부동산의 4월까지의 통계를 통해 향후 부동산 시장에 앞으로의 전망을 논의해보고자 한다. 우선 위 그래프로 수치만 봐도 전월대비 가격의 빠짐 폭이 줄어든 걸 알 수 있다. '23년 1월만 해도 전월 대비 -1.31%로 가장 많이 매매 가격이 떨어졌고 2월부터 4월까지는 계속해서 급매물이 소진되어 가면서 빠진 가격들을 유지해나가고 있다. 자 그러면 매수우위지수의 비중을 확인해볼까? 이를 확인해 봄으로써 시장이 살아나고 있는지 아닌지를 확인해 볼 수 있다. 해당 그래..

지방 부동산 투자에 앞서 해당 지역별 인구 증감 추이를 확인하는 것은 필수이다. 왜냐하면 점차 인구가 줄어들게 될 것이니 수요 공급 측면에서 수요가 점점 줄어들게 되는 부분을 말해주기 때문이다. 오늘은 전국 지역별 인구 증감 추이를 통해 향후 부동산 시장이 어떻게 될지 확인해보고자 한다. 위 통계에서 보면 녹색으로 유지될수록 인구 유입이 안정적이라는 뜻이고 빨간색으로 갈수록 인구가 줄어들고 있다는 것이다. 20년부터 22년 기준으로 확인해 봤을 때, 서울 수도권, 수원, 화성, 평택, 천안, 세종, 대전, 부산, 대구 등을 제외하고는 대부분 소멸주위 단계에 진입해 있다. 해당 부분은 일자리가 풍부한 곳이라고 말할 수 있겠는데, 삼성전자 반도체 공장들이 공급되는 평택, 화성 등이 이에 해당되지 않을까 싶다..

월세 투자를 바라보는 사람이라면 가장 먼저 찾아보게 되는 것이 젊은 사람들이 어디에 가장 많이 살까?라는 질문과 1인가구가 어디서 많이 거주할까?라는 질문이 아닐까 싶다. 왜냐하면 당연히 1인가구가 4인가구보다 가볍고 월세 살기를 선호하기 때문이다. 오늘은 서울 어느 지역에 1인가구가 가장 많이 살고 있는지 알아보고 해당 지역의 부동산 투자 관점도 살펴보고자 한다. 1위는 역시나 관악구이다. 관악구는 타지역 대비 매매가가 저렴하고 회사가 많은 강남, 여의도 쪽으로 출퇴근이 편하다. 그래서 해당 지역에 월세투자하는 사람들도 많고 또 그곳에 월세로 사는 1인 젊은 가구들도 많이 몰려든 것으로 판단된다. 2위는 영등포구이다. 최근 지역 발전으로 더 핫해지고 있는데 과거에는 이 지역이 공장단지로 유명했다. 대부..

요즘 재개발이 통과가 어렵다 보니 재건축이나 리모델링 쪽으로 많은 노후 아파트들이 방향을 트는 것 같다. 오늘은 재건축, 리모델링 절차가 어떻게 되는지 알아보고 투자 시점에 대해 알아보고자 한다. 순서는 위와 같다. 조합설립 후 시공사를 선정하고 1차 안전진단이 진행되고 여기에서 B 등급 이상 맞으면 수직증축이 가능해지고 D 이하면 리모델링이 불가해진다. 즉, D 이상 맞으면 리모델링 대상이 된다고 보면 된다. 그리고 실시설계 이후 사업 계획을 허가받게 되고 승인이 나면 살고 있는 주민 대상 이주를 진행하게 되고 2차 안전진단 및 착공이 진행되게 된다. 전체 프로세스는 약 10년 정도 걸린다고 보면 간단하다. 자 그럼 투자 시점은 언제일까? 돈이 많다면 빨리 투자하면 더 싸게 투자할 수 있다. 하지만 중..

최근에 아는 지인을 만났는데 원하는 부동산 단지의 가격을 말하면서 부동산 가격 떨어지고 있는 거 맞냐며 아직도 너무 높다라고 말씀하시는 걸 들었다. 그래서 어디서 부동산 가격을 찾아봤냐? 실거래가 봤어? 얼마인데?라고 반문했는데... 네이버 부동산에서 해당 부분을 살펴보았다고 한다. 자 오늘은 실제 부동산 실거래가를 어떻게 보는지... 그리고 이 실거래가를 알면 뭐가 좋은지에 대해서 살펴보도록 하겠다. 우선 부동산 실거래가는 어디에 쓰일까? 첫번째는 대출이다. 은행에서는 최근 거래된 실거래가 평균을 기준으로 LTV 70%를 계산하게 된다. 그렇다면 대출을 받아서 부동산을 매입하는 우리로써는 원하는 지역, 아파트의 실거래가를 반드시 알 필요가 있어진다. 그리고 두 번째 네이버에 올라온 가격들이 실제 정상적..

부동산 하락기에 아파트 매매하기 제3탄 갭투자이다. 갭투자는 내가 살고 싶은 지역은 있는데, 돈이 부족할 때 취할 수 있는 방법이다. 하지만 갭투자에도 하는 방법과 위험성들이 있으니 오늘은 그것에 대해 알아보고자 한다.갭투자는 말 그대로 전체 매매가에 전세 세입자가 끼어있어 나머지 투자금만 있어도 아파트를 매매할 수 있는 투자 방식을 말한다. 하지만 단순히 갭을 대출받아서 하면 좋겠다 생각하지만... 갭투자에 대해서 은행에선 많은 부분 대출해주지 않는다. 그렇기 때문에 갭투자는 본인의 현금이 있어야만 할 수 있다고 말할 수 있다. 물론 대출이 나오긴 하지만 많은 부분 다른 세입자의 돈이 껴있는 아파트 단보물에 어떻게 많은 돈을 대출해 주겠는가? 갭투자를 하는 방식은 간단하다. 내가 원하는 지역의 매매가와..

어제에 이어 오늘은 부동산 하락기에 부동산을 매매하는 방법에 대해 알아보고자 한다. 두 번째 주제는 바로 청약이다. 청약에는 크게 입주권을 사는 방법과 청약을 넣어서 당첨되는 방법, 그리고 당첨된 사람의 물건을 프리미엄 피를 주고 사는 방법 이렇게 3가지로 나뉜다. 오늘은 이 세 가지 방법에 대해 알아보고 하락기에 부동산 매매를 준비해보고자 한다. 첫 번째 입주권을 얻는 방법에 대해 알아보자. 입주권은 부동산 재개발이나 재건축이 일어나려 하는 지역을 사전에 탐색해서 그 지역의 오래된 빌라를 사는 방법을 말한다. 난이도는 세 개 중에 가장 높다고 할 수 있다. 왜냐하면 막상 사놨는데, 재개발 단계가 너무 초기여서 해제되어 버리거나 아니면 너무 오래 기다려야 하는 경우가 많기 때문이다. 일단 재건축, 재개발..

최근 부동산 하락기가 되면서 부동산을 매수할 수 있는 다양한 툴들이 주목을 받고 있다. 급매, 분양, 입주권, 경매 등이 많은 부분 거론되고 있고 오늘은 각각의 부동산 매수 방법 중 1탄으로 급매 매물 잡기에 대해 알아보고자 한다. 급매는 부동산이 더 떨어질 것 같거나 정책에 의해 세금을 피하기 위한 매도인이 시세보다 싸게 부동산을 내놓는 경우를 말한다. 그렇기 때문에 시세보다 몇천에서 1~2억까지 싸게 내놓는 것이 일반적이다. 그렇게 하여금 부동산 매수를 원하는 사람들에게 빠르게 매물을 넘기는 형태가 되는 것이다. 급매를 잡는 방법은 매우 간단한 것 같지만 말처럼 쉽지 않다. 우선 네이버 부동산을 지속적으로 모니터링하면서 급매 매물이 뜨는지 확인해야 하고 더 좋은 방법은 매수하려는 아파트 주변 부동산에..

'23년 들어서 부동산 정책들이 정말 월별로 바뀌어 나가고 있다. 물론 점차 완화하는 방향으로 가고 있기 때문에 투자자로선 환영할 일이 아닌가 싶다. 오늘은 4월 1일 자로 시행되는 주택 청약 추첨 비율에 대해 알아보고 투자 전략에 대해 논의해 보도록 하겠다. 위에서 보는 것과 같이 4월 1일 이전 이후로 추첨제 비율이 늘어난다. 기존에 85㎡ 이하의 투기과열지구(강남3구, 용산)는 추첨제 비율이 아예 없었다. 하지만 4월 1일 이후엔 60㎡ 이하는 60%로 늘어나고 60~85㎡ 대상은 30%로 늘어난다. 정부에서 작은 평수에는 청년 및 신혼부부들이 청약으로 살 수 있게끔하는 부분을 더 확대시켜 청약이 젊은 세대로 하여금 부동산을 취득할 수 있는 기회를 주고자 하는 것이다. 젊은 세대라면 이제 한 번쯤 ..

요새 부동산 가격이 바닥을 찍어서 다시 반등하려 한다는 기사들을 종종 볼 수 있다. 하지만 전문가들은 아직 반등이라고 보기엔 시기상조라고들 하는데... 오늘은 그 이유를 살펴보고 향후 대응 전략에 대해서 고민해보고자 한다. 위 데이터는 KB부동산에서 약 1년전 가격과 현재 가격을 비교하여 지역별로 증감률을 나타낸 자료이다. 일부 지역을 제외하고는 많은 부분 빠져있고 수도권도 적게는 6% 많게는 10%가 넘는 수치로 빠져있다. 매도/매수 우의 지표를 보니 조금 매수 우위 지수가 올라온 듯도 하다. 이것 때문일까? 부동산 임장시 사장님들께 해당 내용을 들어보니 자세히 알 수 있었다. 현장에서는 기존에 너무 안 팔려 나온 급매들이 이제 소진되었고 그게 매수 심리 수치를 올린 거라고... 하지만 급매가 사라지면..