Investment Ghost

21년 부동산은 상승을 끝으로 22년 하반기 현재 부동산이 하락하고 있다. 매수 심리는 줄어들고 분양은 미분양이 나기 시작하고 있으며 매물을 내놓아도 집을 보러 오는 사람이 없는 상황이 되었다. 이런 부동산 하락장에서 시장 방향을 예측해보고 우리는 어떤 마음 다잡아보고자 한다. 혹자는 부동산 하락기는 떨어짐을 기점으로 10년간 횡보하는게 일반적이라고 말한다. 또 다른 혹자는 이번 부동산 하락장은 공급(분양)이 없기 때문에 수요 심리를 자극해 횡보 구간이 오래가지 않을 것이란 예측도 있다. 물론 나도 후자에 조금 더 의견이 기우는 편이다. 그 이유를 아래 그래프에서 한번 보자. 해당 그래프는 실제 서울 아파트의 과거 매매 전세 지수를 비교하여 나타낸 그래프이다. 주황색이 매매가 추이고 파란색은 전세가 추이..

요새 부동산 시장은 소프트 랜딩에 모든 것이 초점이 맞춰져 있는 것 같다. 세금부터 대출, 다주택 등까지 전방위적으로 규제들이 풀리고 있고 이제는 막혀있던 규제지역까지 푼다고 한다 하니 해당 정보를 안 알아볼 수가 없다. 오늘은 부동산 투기 세력을 막기 위해 설정했던 부동산 규제지역이 완화되는 부분을 알아보고 투자 전략을 짜보고자 한다. 부동산 규제지역이 무엇인가? 부동산이 한참 올랐을 '17년도 시점 정부는 투기과열지구를 지정해서 부동산 투자를 막는 활동을 했다. 그래서 조정지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나누어 투기지역으로 갈수록 많은 규제를 적용해 부동산을 함부로 사지 못하게끔 막아놨었다. 예를 들어 주택담보 대출의 비율도 투기지역으로 갈수록 조금 빌려준다던지 팔았을 때, 양도세를 더 먹인다던지 ..

정부가 부동산 하락기에 국민들의 부동산세 부담을 덜어주기 위해 종부세, 양도세 등 다양한 부동산 세금들을 낮추는 방향으로 규제 완화의 방향을 잡고 있다. 오늘은 지난 종부세 완화 부분과 양도세가 향후 어떻게 완화될 것인지 현재 협의 중인 상황을 알아보고 향후 투자 전략에 대해 알아보고자 한다. 먼저 지난번 통과된 종합 부동산 세금에 대해 확인해볼 필요가 있다. 종합 부동산세는 집을 보유하고 있을 때, 세금을 납부하는 것을 말한다. 지난 국회 회의에서 종부세의 기본 공제액은 현행 6억 원에서 내년 9억 원(1세대 1주택자 11억 원→12억 원)으로 기준이 완화되었다. 그리고 기본세율도 현행 0.6%∼3.0%에서 0.5~2.7%으로 하향 조정했다. 해당 부분은 '23년부터 적용이 된다. 자 이번에는 양도세 ..

요새 부동산 시장이 얼어붙으면서 아파트를 보러 오는 사람이 없다고 한다. 하지만 여전히 일부 매물들은 간헐적이긴 하지만 아파트가 꼭 필요한 사람들에게 여전히 매수가 일어나고 있다. 자 오늘은 내 집 매물을 어떻게 하면 효과적이게 더 많은 사람들에게 노출시키고 팔 수 있는지를 살펴보고자 한다. 첫번째로는 다양한 부동산 매체를 사용하여 매도 중임을 알리는 것이다. 대부분 부동산을 팔기 위해 집 주변의 공인중개소에 아파트 매물을 내놓게 된다. 하지만 그렇게 되면 직접 그 지역으로 매물을 보러 오는 사람들 말고는 내 물건이 매도 중임을 알릴 수가 없다. 그렇기 때문에 집 내부와 주변 사진을 찍어서 부동산 카페나 부동산 중개 사이트에 올리면 더 많은 사람들에게 노출시킬 수 있다. 하지만 그 응대를 내가 다해야 하..

지난번 소형 평수 청약 문턱이 낮아진다는 내용을 포스팅하였는데, 오늘은 가점제에 내 점수를 어떻게 계산하는지 방법을 알아보도록 하자. 청약 점수는 어려워 보이지만 의외로 간단하다. 딱 3가지 무주택기간, 부양가족수, 청약저축 가입기간만 합산하면 점수 계산 완료다. 1. 무주택 기간 (총 32점) 첫번째로 무주택 기간이다. 집을 보유하지 않은 사람들에게 청약을 통해 집을 얻을 수 있는 기회를 높여주기 위함인데, 집을 가지고 있지 않는 기간이 길수록 점수는 높아진다. 집을 샀다 팔았을 경우면 판 시점부터 다시 계산이 된다. 보유하고 있다면 당연히 0점이다. 2. 부양가족수 (총 35점) 가족이 많은 사람들에겐 집이 더 필요하겠지 않겠는가? 그리고 나라에서도 2세를 갖기를 장려하고 다양한 지원 제도들이 제공된..

현재 투기 과열지구 서울의 경우 소형 평수는 대부분 가점제도로 점수가 높은 순으로 청약 당첨이 결정되기 때문에 가점이 낮은 젊은이들에게는 기회가 없는 게 사실이다. 하지만 '23년 청약제도가 개편될 것이란 소식이 들려오고 있다. 오늘은 향후 청약 제도가 어떻게 개편되는지 알아보고자 한다.현재는 85㎡ 약 25평 이상만 청약 시 추첨제의 비율이 50%가 있다. 즉, 30평대 같은 경우 100개의 집을 분양하는 단지가 있다고 하면 50%는 가점제, 청약 점수가 높은 사람을 대상으로 순위에 의해 결정되고 나머지 50%는 추첨제로 랜덤 하게 뽑는 구조로 되어 있다. 그렇기 때문에 젊은이들은 30평대 이상은 당연히 가격이 비싸니 넣지 못하고 작은 평수는 100% 가점제로 진행되니 당첨될 확률이 거의 없는 상황이라..

요새 뉴스 기사를 보면 부동산 하락을 보여주는 다양한 현상들이 도배가 되는 것 같다. 이에 정부는 얼어붙은 부동산 시장을 살리기 위해 다양한 규제 해제를 검토하고 있다는 말들이 들려오고 있다. 그리고 12월 21일 자에 2023 경제정책방향이 발표되었고 그 안에서 부동산에 해당하는 내용들이 많은 부분 담겨 있었다. 그래서 오늘은 과연 '23년 부동산 정책은 어느 방향으로 향할 것인가를 살펴보고자 한다. '23년 경제정책방향 - 부동산 규제 완화 대표적인 내용은 지난 정부의 경제 운용 및 과도한 규제 때문에 민간활력이 크게 저하되었으니 다시 원래대로 돌려놓겠다라는 부분이다. 부동산 역시 마찬가지다. 과도한 규제라고 생각했던 단기 양도세율, 조정지역 2 주택자 중과세율, 다주택자 주택담보대출 등을 완화하겠다..

부동산을 고를 때 다양한 요소들을 참고하고 결정하게 된다. 오늘은 좋은 물건을 고르는 방법에 대해 나만의 노하우를 공유해보고자 한다. 먼저 무주택자들에서 실거주 목적으로 아파트를 보고 있는 상황일 때 어떠한 항목을 보아야 할까? 큰 카테고리로 5가지 항목을 보라고 말해주고 싶다. 예산, 직주 근접, 역세권, 세대수, 물건 상세 정보, 매매가 및 전세가이다. 1. 나의 예산 가장 중요한건 나의 예산이다. 가장 기본이 되는 부분으로 본인의 상황을 잘 알수록 지역을 탐색하는데 도움이 된다. 내가 얼마를 가지고 있고 대출을 얼마나 빌릴 수 있는지를 정확히 판단하는 것이 물건을 고르는데 첫 단추이다. 대출은 위치, 본인의 상환 능력 등 다양한 요소들을 고려해서 계산해볼 수 있다. 자세한 내용이 궁금하면 아래 글을..

부동산은 주식과 다르게 주거의 목적이고 투자 비용도 크기 때문에 무거워서 변동성이 적다라는 말이 있다. 그래서 혹자는 이런 느린 사이클을 이용해 투자 타이밍을 잡을 수 있다라는 말들도 있는데, 나는 부동산 타이밍을 잡는다는 것은 굉장히 힘들지 않나 싶다. 모든 투자 자산엔 사람들의 심리가 밑바탕 된다. 불안함을 느끼거나 긍정 신호를 느끼면 바로 사람들이 반응하게 되어 있다. 모두들 자신의 돈을 잃기 싫기 때문이다. 물론 부동산은 거래가 주식보다 쉽지 않기 때문에 무거운 것은 사실이다. 하지만 심리는 그대로 반영된다. 오늘은 부동산이 다 떨어졌을 때, 딱 노려서 사는 게 어려운 이유를 살펴보도록 하겠다. 최근 전세가가 계속해서 하락하고 있다라는 뉴스 기사들을 심심치 않게 볼 수 있다. https://www..

부동산을 보유하게 되면 내야하는 세금들이 있다. 크게 부동산을 구입했을 때 내는 취득세부터 시작해서 보유하고 있을 때 내는 종합 부동산세, 그리고 다시 팔 때 내는 양도세까지 내 돈으로 내가 사는데 왜 이렇게 정부에서 돈을 많이 가져갈까? 오늘은 알아두면 부동산 투자에 도움이 되는 부동산 세금에 대해 알아보겠다. 1. 취득세 취득세는 말 그대로 집을 구입할 때 내는 세금이다. 내가 부동산을 얼마를 주고 샀는지에 따라 취득세율이 결정되고 내지 않았을시 가산세를 물게 된다. 취득 세율은 아래와 같다. 1주택 취득세율 취득가액 취득 세율 6억 이하 1% 6억 ~ 9억 2% 9억 이상 3% 물론 2주택자부터는 과세가 달라진다. 그리고 조정지역인지 아닌지에 따라서도 달라진다. 2주택자에 조정대상지역이면 8%로 취..