부동산에 대한 이야기와 뉴스가 정말 많은 때인 것 같다. '23년에 접어들자 1~3월까지 급매물이 소진되면서 거래량이 늘어나는 모습을 보이더니 이제 다시 거래량이 늘고 부동산 가격이 다시 오르는 것 아니냐는 말들도 쏟아져 나오고 있다. 오늘은 KB부동산의 4월까지의 통계를 통해 향후 부동산 시장에 앞으로의 전망을 논의해보고자 한다.
우선 위 그래프로 수치만 봐도 전월대비 가격의 빠짐 폭이 줄어든 걸 알 수 있다. '23년 1월만 해도 전월 대비 -1.31%로 가장 많이 매매 가격이 떨어졌고 2월부터 4월까지는 계속해서 급매물이 소진되어 가면서 빠진 가격들을 유지해나가고 있다.
자 그러면 매수우위지수의 비중을 확인해볼까? 이를 확인해 봄으로써 시장이 살아나고 있는지 아닌지를 확인해 볼 수 있다.
해당 그래프에서 100을 넘어가면 매수자가 많은 소위 집이 잘 팔리는 구간이고 지금과 같이 25 정도면 사는 사람보다 파는 사람이 많아서 집이 잘 안 팔리는 구간이라고 볼 수 있다. 즉, 아직 부동산 시장이 살아나지 않음을 알 수 있는 것이다.
다음은 매매가격 전망지수이다. 이를 봄으로써 향후 3개월내 부동산 가격이 다시 반등하는가를 볼 수 있다.
해당 수치에 해석은 100일 때, 현재 매매가격이 보합으로 유지되는 것을 말하고 그 이하는 더 하락한다는 뜻을 보이고 있다. 전국 매매가격 전망지수를 보면 85%로 향후 3개월 후 부동산 가격은 여전히 약간 더 하락을 예상하고 있다. 물론 지역별로 보면 거의 모든 지역이 약간 더 하락할 것을 예상하고 있음을 알 수 있다. 해당 데이터는 실거래가와 다양한 부동산 데이터들을 조합하고 예측한 내용으로 어느 정도 신뢰성이 있다고 보인다.
즉, 1 ~ 4월까지 급매물이 소진되면서 부동산 매매가가 많은 부분 떨어졌지만 남은 매물들은 급매가 아니라 더 버티거나 충분히 기다릴 수 있는 사람들의 매물일 것이다. 그렇기 때문에 다른 개인적 변수들이나 정책에 따른 변수들이 생기지 않는 이상 현재 올린 호가를 유지하려 할 테고 급매를 본 매수자들은 현재 올라간 호가에서 절대 구매하려 하지 않을 것이다. 그렇기 때문에 이런 줄다리기를 이어가다 결국 급한 사람들이 다시금 생길 테고 다시 예전 가격 또는 더 하락한 가격으로 내놓을 수밖에 없게 될 것이라는 게 내가 생각한 위 데이터에 대한 시나리오다.
케이스를 생각해 보면 현재 전세가는 계속에서 내려가면서 세입자가 연장하지 않고 돈을 빼달라고 하는 상황, 그럴 때 갭투자들은 새로운 대출비용이 증가하기 때문에 이를 감당하지 못하고 집을 던지게 되고 이게 급매로 나오면서 한번 더 하락세가 생기게 될 것이란 생각이다.
현재 많은 부동산 전문가들도 한번 더 하락세가 올 것으로 예상하는 의견이 많다. 물론 아직까지 다시 시장이 반등한다는 부분을 예측하기엔 시기상조인 것 같다. 이런 시기에 자기 주관과 판단을 잘해서 투자를 실행하면 좋을 것 같다.
참고로 4월 KB부동산 데이터 통계를 올려놓을테니 더 상세한 내용은 아래 자료를 다운로드하여 보길 바란다.
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