왜 둔촌주공 청약은 흥행에 실패했을까?

최근 서울 분양에서 가장 핫한 지역이 바로 둔촌 주공 재개발(올림픽파크 포레온)이 아닐까 생각된다. 총 12,000세대 중 4700여 세대를 분양하는 만큼 서울에서 가장 큰 분양 건 일 것이다. 위치도 5호선, 9호선이 지나가는 더블 역세권이며 초등학교, 중학교가 포함되어 있는 초품아이다. 그리고 바로 앞에 올림픽 공원까지 있어서 살기에도 좋을 것으로 확인된다.

둔촌 주공 재개발 위치

그런데, 이렇게 좋은 입지의 아파트가 왜 청약에 실패했을까? 특별 공급, 1순위, 2순위 약 3:1 정도의 경쟁률로 청약이 마무리되었다. 한달 전에 강동 둔촌에 청약을 진행한 '더샾파크솔레이유'의 약 15:1 정도의 경쟁률에 비하면 말 그대로 흥행에 실패했다고 할 수 있다. 하지만 이유는 이미 예견되어 있었다. 크게 아래 3가지 정도로 이유를 정리할 수 있겠다.

1. 아파트가 비싸고 가용 현금이 없다.
우선 둔촌주공은 시공과정에서 문제가 많았기 때문에 지연에 따른 다양한 비용들이 분양가에 포함되면서 해당 분양가가 근처 아파트 대비 매력적인 가격으로 설정되지 않았었다. 여길 청약하느니 조금 돈 더보태서 헬리오시티로 간다는 말이 나올 정도였으니까... 그리고 30평대가 13억대라 중도금 대출이 나오지 않게 설정되어 있었다. 20평대는 어떨까? 9억대이고 중도금 대출도 나오기는 하지만 우선 계약을 하게 되면 매매금액에 20%를 계약금으로 내야 하고 약 1.8억 정도의 현금을 들고 있어야만 청약을 시도할 수 있다. 이런 부분이 현금을 평소 많이 들고 있지 않은 사람들에게 부담스러운 이유로 다가왔을 것이다.

2. 집 구조가 매력적이지 않다.
좋은 구조의 집은 조합원들이 대부분 가져가고 남은 대상에 대해 일반 분양을 진행하기 때문에 부엌뷰네 거실 뷰네 이런 말이 초기부터 많았었다. 30평대(84 타입) E형 560여 가구가 주방끼리 마주 보는 구조를 취하고 있고 20평대(59 타입) C형 150여 가구도 거실끼리 마주 보는 구조를 취하고 있다고 한다. 물론 전체 물량에서 해당 물량은 700여 가구에 그치지만 그래도 약 15%가 해당 구조이니... 해당 구조에 당첨되는 사람은 당황스러운 상황이 연출될 것으로 보였다.

둔촌주공 30평대(84타입) E형 평면도

3. 대출 금리 인상
가장 대표적 이유는 바로 대출 금리 인상에 따른 부담이다. 현재 주택담보대출은 5%대로 형성이 되어 있다. 하지만 미국에서도 내년 초까지는 계속해서 금리 인상을 단행한다고 예고한 바 있고 우리나라도 그에 따른 금리 인상이 수반될 것이다. 20평대만 봤을 때, 9억의 40% 주담대 대출 3.6억을 빌린다고 했을 때, 5% 이자이면 월에 150 정도씩 이자를 내야 한다. 거기에 원리금 균등상환이 진행되니 원금도 갚아야 한다면 300만원이 넘는 돈을 매월 부담해야 한다. 물론 이것은 금리 인상으로 이자가 높아지면 점점 더 올라갈 것이다.

물론 이 세가지 이유들만이 전부는 아닐 것이다. 하지만 이런 대표적 상황들이 복합되어 흥행 실패로 이어진게 아닐까 생각된다. 서울에 입지가 좋은 곳도 이런 상황이 펼쳐지는데... 앞으로 부동산 시장 어떻게 되려고 이럴까? 지방이나 가격이 매력적이지 않은 곳은 계속해서 미분양 사태가 펼쳐질 수 있다. 하지만 긍정 회로를 최대한 돌려보면... 예전에 마포 래미안 푸르지오도 미분양되었던 아파트 중에 하나지만... 현재는 없어서 못 들어갈 만큼 좋은 입지의 대장 아파트가 되었다. 입지가 좋은 곳은 부동산 하락 사이클이 지나가면 다시 그 가치를 보여줄 때가 오지 않을까 기대해본다.